MAPA – INCORPORAÇÕES IMOBILIÁRIAS E LOTEAMENTOS – 54_2025
O sucesso da nossa carreira está diretamente ligado a capacidade de conhecimento de todas as operações imobiliárias, porém nem todas são corriqueiras e eventualmente nos são propostas com pouca frequência, por esse motivo, quanto mais estudarmos sobre elas, mais atualizados ficaremos e claro, prontos para desempenhar com louvor nossa função.
Estruturação ambiental dos empreendimentos imobiliários: Risco ou oportunidade?
João Victor de Castro e Silva e Giovanna R. Ferreira
A expansão urbana tem exigido do setor imobiliário o domínio não apenas da técnica jurídica de parcelamento e incorporação do solo, mas também da correta estruturação ambiental dos empreendimentos. Loteamentos, incorporações e os chamados condomínios de lotes envolvem etapas de licenciamento e regularização ambiental que não podem ser ignoradas, sob pena de graves consequências jurídicas, civis e patrimoniais.
No ordenamento jurídico brasileiro, os principais institutos de parcelamento do solo urbano são: Loteamento (lei 6.766/1979): criação de novos lotes mediante abertura de vias públicas; Condomínio edilício (lei 4.591/1964): edificação com frações autônomas e áreas comuns; e Condomínio de lotes (art. 58 da lei 13.465/17): desdobramento do condomínio edilício, sem exigência de edificação prévia. Cada um desses modelos exige análise jurídica própria, mas compartilham um ponto comum: a imprescindibilidade da regularização ambiental prévia à sua viabilidade urbanística e registral.
A legislação ambiental brasileira em vigor – especialmente a lei 6.938/1981 (Política Nacional do Meio Ambiente), o Código Florestal (lei 12.651/12) e a resolução CONAMA 237/97 – impõe que empreendimentos potencialmente modificadores do meio ambiente estejam sujeitos ao licenciamento ambiental prévio.
Nos projetos imobiliários, esse licenciamento é frequentemente condição exigida pelos órgãos municipais e estaduais para a aprovação urbanística do empreendimento. Ainda que a resolução CONAMA 237/97 não preveja expressamente a precedência do licenciamento sobre os atos urbanísticos, ela estabelece, em seu art. 10, §1º, que o procedimento de licenciamento deve ser acompanhado da comprovação da regularidade fundiária e urbanística, como certidão de uso do solo e demais autorizações específicas.
No Estado do Paraná, por exemplo, tem-se recente atualização de lei estadual específica que dispõe sobre normas gerais para o licenciamento ambiental no estado (lei estadual 22.252/24) e, regulamentando as definições dessa legislação, o decreto estadual 9541/25, que dispõe sobre procedimentos administrativos referentes ao licenciamento ambiental de empreendimentos e/ou atividades utilizadores de recursos ambientais, efetiva ou potencialmente poluidores ou capazes, sob qualquer forma, de causar degradação ao meio ambiente.
Afunilando ainda mais a especificidade do tema, o órgão ambiental estadual em questão editou IN 21, de 25 de abril de 2025, definindo critérios, diretrizes e procedimentos para o licenciamento ambiental de empreendimentos imobiliários urbanos no território paranaense.
Na mencionada instrução normativa, observa-se critérios para enquadramento em diferentes tipos de procedimentos de licenciamento ambiental, levando-se em consideração o tipo de empreendimento ou atividade, os quais são assim elencados: parcelamento do solo urbano (loteamento, condomínio de lotes ou desmembramento); condomínios para fins habitacionais, industriais ou comerciais; construção de barracões e implantação de parques urbanos.
Na prática, o licenciamento ambiental se mostra complexo em razão de inúmeros atos normativos a serem observados para seu devido procedimento, que pode variar a depender da região em que se localiza a atividade a ser licenciada, mas é etapa essencial e muitas vezes condicionante da viabilidade urbanística e registral do empreendimento.
Com a recente aprovação da lei 15.190/25, denominada lei geral de licenciamento ambiental, de âmbito federal, que entrará em vigor em seis meses, essa complexidade em razão da existência de diversas leis esparsas tende a ser superada, uma vez que a lei federal visa promover a uniformização das normas em todo o território nacional.
Fato é que a ausência de uma boa estruturação em procedimentos de licenciamento ambiental pode acarretar: (i) Impossibilidade de registro no cartório de imóveis (art. 18 da lei 6.766/1979); (ii) Embargos e autuações ambientais; (iii) Responsabilidade civil e criminal dos empreendedores (art. 225, §3º da Constituição Federal); (iv) Riscos contratuais com adquirentes e financiadores.
A due diligence ambiental é uma etapa estratégica na análise de viabilidade jurídica de empreendimentos imobiliários. Consiste na investigação da situação ambiental da área pretendida, considerando: (i) Existência de reservas legais ou áreas de preservação; (ii) Passivos ambientais anteriores (multas, TACs, contaminações); (iii) Classificação fundiária, uso do solo e restrições legais; e (iv) Necessidade de licenciamento, EIA/RIMA ou estudos simplificados.
Do ponto de vista prático, é comum que empreendedores adquiram imóveis rurais ou urbanos sem conhecimento das limitações ambientais e acabem com áreas economicamente inviáveis, bloqueadas por restrições legais ou com passivos ocultos.
Um exemplo recorrente é a tentativa de implantar loteamentos em áreas de fundos de vale ou margens de cursos d’água, o que esbarra diretamente nas Áreas de Preservação Permanente (art. 4º do Código Florestal).
Com a crescente adoção do condomínio de lotes como alternativa urbanística, surgem novos desafios: embora previsto legalmente, muitos municípios ainda não dispõem de regulamentação própria. Isso implica exigências específicas em termos de licenciamento ambiental e infraestrutura mínima, que se confundem com os critérios aplicáveis aos loteamentos.
A doutrina tem destacado que a implantação desses empreendimentos deve respeitar tanto a lei 4.591/1964, quanto a legislação ambiental e urbanística local, sendo necessário o licenciamento ambiental prévio quando o empreendimento estiver fora do perímetro urbano consolidado ou puder causar impacto ambiental relevante. A ausência dessa etapa pode inviabilizar o registro e expor os empreendedores a riscos administrativos e judiciais.
Conclusão
A regularidade ambiental não é uma etapa secundária, mas sim um pilar estrutural do sucesso jurídico e econômico de empreendimentos imobiliários. Loteamentos, incorporações e condomínios de lotes, apesar de suas particularidades legais, compartilham a necessidade de uma atuação planejada e preventiva, com especial atenção ao diagnóstico ambiental da área desde a concepção do negócio.
Ignorar essa etapa significa não apenas comprometer o empreendimento perante os órgãos públicos, mas também gerar um passivo oculto que afeta a confiança do mercado, a segurança dos adquirentes e a própria liquidez do ativo.
A due diligence ambiental deixou de ser apenas um diferencial competitivo e tornou-se requisito essencial de diligência e responsabilidade corporativa. Incorporadoras, construtoras e investidores que compreendem essa realidade transformam um potencial risco em oportunidade, protegem-se juridicamente, fortalecem sua reputação e garantem a viabilidade ambiental e econômica de seus empreendimentos.
Fonte: https://www.migalhas.com.br/coluna/migalhas-edilicias/439775/licenciamento-ambiental-em-imoveis-risco-ou-oportunidade. Acesso em: 12 set. 2025
A estruturação ambiental em empreendimentos imobiliários pode ser um risco se não for planejada adequadamente, resultando em problemas legais, financeiros e de reputação. No entanto, também pode ser uma oportunidade para inovar, reduzir custos e aumentar a competitividade. Com uma abordagem sustentável, os empreendimentos podem se destacar no mercado, atrair investidores e clientes conscientes do meio ambiente e melhorar a eficiência do projeto. Priorizar a estruturação ambiental é fundamental para minimizar riscos e aproveitar oportunidades.
Com base no texto, no livro e em nossos estudos, leia atentamente e responda as seguintes questões:
- O que é “due diligence ambiental” e qual sua importância para um corretor de imóveis?
- Por que a regularização ambiental é tão importante para novos empreendimentos imobiliários, como loteamentos e condomínios?
- Quais os principais riscos de um empreendimento imobiliário que ignora a legislação ambiental?
- Com a entrada em vigor da nova Lei Geral de Licenciamento Ambiental, o que deve mudar no mercado imobiliário brasileiro?
Atenção:
– Faça uma boa leitura nosso livro.
– Sua resposta deve ter entre 7 a 10 linhas de argumentação.Para ajudar você a responder esta atividade, foi gravado um vídeo de orientação que está disponível na Sala do Café.
– A atividade deve ser respondida em um único arquivo em formato WORD, o modelo padrão com os campos de respostas, que está anexado na pasta>Material da disciplina.
– Argumente formalmente com suas próprias palavras, cópias e citações de outros autores não referenciados serão zeradas.
– Tenha cuidado para não anexar arquivos incorretos, pois não será possível a correção ou reenvio de arquivos.
– Textos que apresentarem cópias sem referência serão zerados.
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