Nesta atividade, você deverá analisar uma situação prática, que segue, e aplicar os conhecimentos estudados sobre Direito das obrigações.

 

Nesta atividade, você deverá analisar uma situação prática, que segue, e aplicar os conhecimentos estudados sobre Direito das obrigações.

Situação hipotética:

Carlos firmou com Fernanda um contrato particular de compra e venda de um imóvel urbano pelo valor de R$ 350.000,00.

O contrato estabeleceu as seguintes condições:

Carlos pagaria R$ 100.000,00 como entrada e o restante no ato da lavratura da escritura pública.

Fernanda comprometeu-se a entregar todos os documentos necessários para a escritura no prazo de 30 dias.

Após a quitação integral do preço, a escritura pública seria lavrada e posteriormente registrada no Cartório de Registro de Imóveis.

O contrato previa cláusula de multa de 10% do valor total do negócio em caso de descumprimento por qualquer das partes.

Também constava cláusula prevendo indenização por perdas e danos.

Carlos pagou integralmente a entrada e já obteve aprovação do financiamento bancário para quitar o saldo.

Entretanto, ao solicitar a certidão atualizada da matrícula do imóvel, você verificou a existência de uma averbação de penhora judicial sobre o bem, decorrente de ação de execução movida contra Fernanda.

Além disso, o prazo de 30 dias para apresentação da documentação expirou há 20 dias, sem que Fernanda tenha regularizado a situação.

Carlos comparece ao cartório e afirma que já “comprou o imóvel”, pois assinou o contrato e pagou a entrada, questionando por que o registro não pode ser realizado.

Segue contrato para leitura:

 

CONTRATO PARTICULAR DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL *Documento fictício elaborado exclusivamente para fins acadêmicos. Pelo presente instrumento particular, de um lado: FERNANDA ALMEIDA COSTA, brasileira, solteira, empresária, portadora do CPF nº 111.111.111-11, residente e domiciliada na Rua das Acácias, nº 100, na cidade de Londrina/PR, doravante denominada PROMITENTE VENDEDORA; e, de outro lado, CARLOS EDUARDO SILVA, brasileiro, casado, administrador, portador do CPF nº 222.222.222-22, residente e domiciliado na Avenida Central, nº 500, na cidade de Londrina/PR, doravante denominado PROMITENTE COMPRADOR; têm entre si justo e contratado o que segue: CLÁUSULA PRIMEIRA – DO OBJETO A PROMITENTE VENDEDORA promete vender ao PROMITENTE COMPRADOR o imóvel residencial localizado na Rua das Palmeiras, nº 250, Bairro Centro, Londrina/PR, matriculado sob nº 12.345 perante o 1º Ofício de Registro de Imóveis de Londrina/PR. CLÁUSULA SEGUNDA – DO PREÇO E DA FORMA DE PAGAMENTO O preço certo e ajustado para a presente promessa de compra e venda é de R$ 350.000,00 (trezentos e cinquenta mil reais), a ser pago da seguinte forma: a) R$ 100.000,00 (cem mil reais), pagos neste ato, a título de entrada; b) R$ 250.000,00 (duzentos e cinquenta mil reais), a serem pagos no ato da lavratura da escritura pública definitiva. CLÁUSULA TERCEIRA – DA DOCUMENTAÇÃO A PROMITENTE VENDEDORA obriga-se a apresentar, no prazo de 30 (trinta) dias contados da assinatura deste contrato, todos os documentos necessários à lavratura da escritura pública e ao posterior registro do título. CLÁUSULA QUARTA – DA OUTORGA DA ESCRITURA Quitado integralmente o preço, as partes comprometem-se a comparecer ao Tabelionato de Notas para lavratura da escritura pública de compra e venda, a qual deverá ser posteriormente levada a registro perante o Cartório de Registro de Imóveis competente. CLÁUSULA QUINTA – DA TRANSFERÊNCIA DA PROPRIEDADE As partes reconhecem que a propriedade do imóvel somente será transferida ao PROMITENTE COMPRADOR com o registro do título apresentado na matrícula do imóvel, nos termos do art. 1.245 do Código Civil. CLÁUSULA SEXTA – DA MULTA CONTRATUAL O descumprimento de qualquer obrigação prevista neste contrato sujeitará a parte inadimplente ao pagamento de multa correspondente a 10% (dez por cento) do valor total do negócio, sem prejuízo de perdas e danos. CLÁUSULA SÉTIMA – DAS PERDAS E DANOS A parte que der causa ao inadimplemento responderá por todos os prejuízos comprovadamente suportados pela parte inocente, incluindo danos emergentes e lucros cessantes. CLÁUSULA OITAVA – DA PENHORA A PROMITENTE VENDEDORA declara que o imóvel encontra-se livre e desembaraçado de quaisquer ônus reais, gravames ou restrições judiciais que impeçam sua transferência. CLÁUSULA NONA – DA MORA O atraso injustificado no cumprimento de qualquer obrigação contratual constituirá automaticamente em mora a parte inadimplente, independentemente de notificação judicial ou extrajudicial. CLÁUSULA DÉCIMA – DO FORO Fica eleito o foro da Comarca de São Paulo/SP para dirimir quaisquer controvérsias decorrentes deste contrato. E, por estarem justas e contratadas, as partes assinam o presente instrumento em duas vias de igual teor e forma. São Paulo, 10 de abril de 2026. FERNANDA ALMEIDA COSTA Promitente Vendedora CARLOS EDUARDO SILVA Promitente Comprador MARIA JOAQUINA DOS SANTOS Testemunha 1 CLÓVIS ALENCAR Testemunha 2

 

ORIENTAÇÕES PARA ELABORAÇÃO DA ATIVIDADE

Diante do caso hipotético, você, na condição de colaborador vinculado ao cartório, deverá apresentar uma nota devolutiva, com linguagem técnica, clara e objetiva, contendo fundamentação jurídica adequada.

Nesta nota devolutiva destinada ao comprador, você deverá explicar:

Por que o registro da escritura não pode ser realizado neste momento?

Qual é o impedimento identificado na matrícula do imóvel?

Por que a assinatura do contrato e o pagamento da entrada não transferem a propriedade?

Quais obrigações foram assumidas por cada uma das partes?

Indique se há mora da vendedora:

Quais consequências jurídicas podem decorrer do descumprimento contratual?

Quais providências poderão ser adotadas pelo comprador?

OBS: quanto ao formato do documento “nota devolutiva”: A nota devolutiva é o documento por meio do qual o cartório informa ao interessado, de forma clara e fundamentada, os motivos que impedem a prática do ato registral no momento da prenotação.

Nesta atividade, você deverá elaborar uma nota devolutiva simples, em texto corrido, contemplando, de maneira integrada, as respostas às questões de 1 a 7 anteriormente apresentadas. Portanto, não é necessário responder cada pergunta separadamente.

Seu texto deverá:

identificar o título apresentado e o ato pretendido;

indicar o impedimento encontrado para o registro;

explicar, com fundamento jurídico, por que a propriedade ainda não foi transferida;

apontar as obrigações assumidas por comprador e vendedor;

esclarecer se houve mora da vendedora;

mencionar as possíveis consequências do inadimplemento, incluindo multa contratual, perdas e danos e eventual resolução do contrato;

orientar o interessado sobre as providências que poderá adotar.

A redação deve ser objetiva, técnica e acessível, como se o documento fosse efetivamente entregue ao cliente pelo cartório.

 

Exemplo de início da nota devolutiva

Prezado Sr. Carlos,

Após análise do título….. apresentado para registro, verificou-se a impossibilidade de realização do ato pretendido, em razão de…isto porque…

No referido título verifica-se que… etc, etc…

 

 

Orientações adicionais:

– Baixar o Formulário Padrão para resposta da atividade MAPA, no “Material da Disciplina”.

– O uso do Formulário Padrão para resposta é obrigatório.

– Ler atentamente a situação hipotética e as informações apresentadas.

– Responda a todos os itens solicitados, conforme apresentado no formulário padrão.

– Fundamentar sua resposta com citações específicas da lei e de doutrina, não se esquecendo de colocar corretamente a referência.

– Siga as normas da ABNT, utilizando letra Arial ou Times New Roman 12, com espaçamento 1,5 entre linhas e alinhamento das margens justificado. 

– Salvar o formulário padrão, com todos os itens solicitados.

– Anexar seu arquivo no espaço da atividade MAPA.

– Certifique-se que o arquivo a ser enviado é o correto no momento do envio.

– Clique em “Responder”.

  Bons estudos!