Para responder ao MAPA, consulte o livro didático da disciplina: PEREIRA, Franco. Direito das obrigações. Indaial, SC: Arqué, 2023, especialmente o Tema de Aprendizagem 2 – “A obrigação de dar”, com destaque para os tópicos “A obrigação de dar coisa certa”

 

Para responder ao MAPA, consulte o livro didático da disciplina: PEREIRA, Franco. Direito das obrigações. Indaial, SC: Arqué, 2023, especialmente o Tema de Aprendizagem 2 – “A obrigação de dar”, com destaque para os tópicos “A obrigação de dar coisa certa” e “A responsabilidade pela coisa antes da tradição”. Esses conteúdos fornecem a base teórica necessária para compreender a obrigação assumida pelas partes, a distinção entre contrato e transferência da propriedade, a mora e as consequências do inadimplemento contratual.

Fundamentação legal relevante: Art. 233 do Código Civil. Art. 389 do Código Civil. Art. 394 do Código Civil.  Art. 402 do Código Civil.  Art. 422 do Código Civil.  Art. 1.245 do Código Civil. Art. 195 da Lei nº 6.015/1973.

PROBLEMÁTICA:

Você atua como auxiliar em um Cartório de Registro de Imóveis. Em sua rotina, é comum atender clientes que apresentam contratos particulares e escrituras públicas para registro, buscando a transferência da propriedade de bens imóveis.

Para desempenhar suas funções com segurança e eficiência, é essencial compreender os conceitos do Direito das Obrigações, especialmente no que se refere:

ao objeto da obrigação;

às condições do negócio jurídico previsto no contrato;

aos efeitos da tradição e da transferência da propriedade (em que momento ocorre);

às cláusulas sobre responsabilidade, mora e perdas e danos.

Nesta atividade, você deverá analisar uma situação prática, que segue, e aplicar os conhecimentos estudados sobre Direito das obrigações.

Situação hipotética:

Carlos firmou com Fernanda um contrato particular de compra e venda de um imóvel urbano pelo valor de R$ 350.000,00.

O contrato estabeleceu as seguintes condições:

Carlos pagaria R$ 100.000,00 como entrada e o restante no ato da lavratura da escritura pública.

Fernanda comprometeu-se a entregar todos os documentos necessários para a escritura no prazo de 30 dias.

Após a quitação integral do preço, a escritura pública seria lavrada e posteriormente registrada no Cartório de Registro de Imóveis.

O contrato previa cláusula de multa de 10% do valor total do negócio em caso de descumprimento por qualquer das partes.

Também constava cláusula prevendo indenização por perdas e danos.

Carlos pagou integralmente a entrada e já obteve aprovação do financiamento bancário para quitar o saldo.

Entretanto, ao solicitar a certidão atualizada da matrícula do imóvel, você verificou a existência de uma averbação de penhora judicial sobre o bem, decorrente de ação de execução movida contra Fernanda.

Além disso, o prazo de 30 dias para apresentação da documentação expirou há 20 dias, sem que Fernanda tenha regularizado a situação.

Carlos comparece ao cartório e afirma que já “comprou o imóvel”, pois assinou o contrato e pagou a entrada, questionando por que o registro não pode ser realizado.

Segue contrato para leitura:

 

CONTRATO PARTICULAR DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL *Documento fictício elaborado exclusivamente para fins acadêmicos. Pelo presente instrumento particular, de um lado: FERNANDA ALMEIDA COSTA, brasileira, solteira, empresária, portadora do CPF nº 111.111.111-11, residente e domiciliada na Rua das Acácias, nº 100, na cidade de Londrina/PR, doravante denominada PROMITENTE VENDEDORA; e, de outro lado, CARLOS EDUARDO SILVA, brasileiro, casado, administrador, portador do CPF nº 222.222.222-22, residente e domiciliado na Avenida Central, nº 500, na cidade de Londrina/PR, doravante denominado PROMITENTE COMPRADOR; têm entre si justo e contratado o que segue: CLÁUSULA PRIMEIRA – DO OBJETO A PROMITENTE VENDEDORA promete vender ao PROMITENTE COMPRADOR o imóvel residencial localizado na Rua das Palmeiras, nº 250, Bairro Centro, Londrina/PR, matriculado sob nº 12.345 perante o 1º Ofício de Registro de Imóveis de Londrina/PR. CLÁUSULA SEGUNDA – DO PREÇO E DA FORMA DE PAGAMENTO O preço certo e ajustado para a presente promessa de compra e venda é de R$ 350.000,00 (trezentos e cinquenta mil reais), a ser pago da seguinte forma: a) R$ 100.000,00 (cem mil reais), pagos neste ato, a título de entrada; b) R$ 250.000,00 (duzentos e cinquenta mil reais), a serem pagos no ato da lavratura da escritura pública definitiva. CLÁUSULA TERCEIRA – DA DOCUMENTAÇÃO A PROMITENTE VENDEDORA obriga-se a apresentar, no prazo de 30 (trinta) dias contados da assinatura deste contrato, todos os documentos necessários à lavratura da escritura pública e ao posterior registro do título. CLÁUSULA QUARTA – DA OUTORGA DA ESCRITURA Quitado integralmente o preço, as partes comprometem-se a comparecer ao Tabelionato de Notas para lavratura da escritura pública de compra e venda, a qual deverá ser posteriormente levada a registro perante o Cartório de Registro de Imóveis competente. CLÁUSULA QUINTA – DA TRANSFERÊNCIA DA PROPRIEDADE As partes reconhecem que a propriedade do imóvel somente será transferida ao PROMITENTE COMPRADOR com o registro do título apresentado na matrícula do imóvel, nos termos do art. 1.245 do Código Civil. CLÁUSULA SEXTA – DA MULTA CONTRATUAL O descumprimento de qualquer obrigação prevista neste contrato sujeitará a parte inadimplente ao pagamento de multa correspondente a 10% (dez por cento) do valor total do negócio, sem prejuízo de perdas e danos. CLÁUSULA SÉTIMA – DAS PERDAS E DANOS A parte que der causa ao inadimplemento responderá por todos os prejuízos comprovadamente suportados pela parte inocente, incluindo danos emergentes e lucros cessantes. CLÁUSULA OITAVA – DA PENHORA A PROMITENTE VENDEDORA declara que o imóvel encontra-se livre e desembaraçado de quaisquer ônus reais, gravames ou restrições judiciais que impeçam sua transferência. CLÁUSULA NONA – DA MORA O atraso injustificado no cumprimento de qualquer obrigação contratual constituirá automaticamente em mora a parte inadimplente, independentemente de notificação judicial ou extrajudicial. CLÁUSULA DÉCIMA – DO FORO Fica eleito o foro da Comarca de São Paulo/SP para dirimir quaisquer controvérsias decorrentes deste contrato. E, por estarem justas e contratadas, as partes assinam o presente instrumento em duas vias de igual teor e forma. São Paulo, 10 de abril de 2026. FERNANDA ALMEIDA COSTA Promitente Vendedora CARLOS EDUARDO SILVA Promitente Comprador MARIA JOAQUINA DOS SANTOS Testemunha 1 CLÓVIS ALENCAR Testemunha 2

 

ORIENTAÇÕES PARA ELABORAÇÃO DA ATIVIDADE

Diante do caso hipotético, você, na condição de colaborador vinculado ao cartório, deverá apresentar uma nota devolutiva, com linguagem técnica, clara e objetiva, contendo fundamentação jurídica adequada.

Nesta nota devolutiva destinada ao comprador, você deverá explicar:

Por que o registro da escritura não pode ser realizado neste momento?

Qual é o impedimento identificado na matrícula do imóvel?

Por que a assinatura do contrato e o pagamento da entrada não transferem a propriedade?

Quais obrigações foram assumidas por cada uma das partes?

Indique se há mora da vendedora:

Quais consequências jurídicas podem decorrer do descumprimento contratual?

Quais providências poderão ser adotadas pelo comprador?

OBS: quanto ao formato do documento “nota devolutiva”: A nota devolutiva é o documento por meio do qual o cartório informa ao interessado, de forma clara e fundamentada, os motivos que impedem a prática do ato registral no momento da prenotação.

Nesta atividade, você deverá elaborar uma nota devolutiva simples, em texto corrido, contemplando, de maneira integrada, as respostas às questões de 1 a 7 anteriormente apresentadas. Portanto, não é necessário responder cada pergunta separadamente.

Seu texto deverá:

identificar o título apresentado e o ato pretendido;

indicar o impedimento encontrado para o registro;

explicar, com fundamento jurídico, por que a propriedade ainda não foi transferida;

apontar as obrigações assumidas por comprador e vendedor;

esclarecer se houve mora da vendedora;

mencionar as possíveis consequências do inadimplemento, incluindo multa contratual, perdas e danos e eventual resolução do contrato;

orientar o interessado sobre as providências que poderá adotar.

A redação deve ser objetiva, técnica e acessível, como se o documento fosse efetivamente entregue ao cliente pelo cartório.

 

Exemplo de início da nota devolutiva

Prezado Sr. Carlos,

Após análise do título….. apresentado para registro, verificou-se a impossibilidade de realização do ato pretendido, em razão de…isto porque…

No referido título verifica-se que… etc, etc…

 

 

Orientações adicionais:

– Baixar o Formulário Padrão para resposta da atividade MAPA, no “Material da Disciplina”.

– O uso do Formulário Padrão para resposta é obrigatório.

– Ler atentamente a situação hipotética e as informações apresentadas.

– Responda a todos os itens solicitados, conforme apresentado no formulário padrão.

– Fundamentar sua resposta com citações específicas da lei e de doutrina, não se esquecendo de colocar corretamente a referência.

– Siga as normas da ABNT, utilizando letra Arial ou Times New Roman 12, com espaçamento 1,5 entre linhas e alinhamento das margens justificado. 

– Salvar o formulário padrão, com todos os itens solicitados.

– Anexar seu arquivo no espaço da atividade MAPA.

– Certifique-se que o arquivo a ser enviado é o correto no momento do envio.

– Clique em “Responder”.

  Bons estudos!